抄底“骨折价”的店铺，中年人用砒霜还是蜂蜜？

抄底“断裂价”店铺(本文为紫金财经原创稿件，转载请注明出处)“这家店铺几周前刚刚转让。原来是5万每平米，转让价格不到3万每平米。店铺老板实在承受不了贷款压力，只好‘骨折’卖掉了。”紫金小编的朋友王璐(化名)指着附近的一家店铺说。他在这个新的商业区也有一家商店。跟着王璐往里走。在路口和商圈门口双扫码后，会走过十几级台阶和略显凌乱的院落。占地数千平方米的下沉式商业广场将进入紫金金融小编的视野。仔细一看，经营的店铺并不多。王还在说北京大兴的万科商业广场怎么没火。南临碾潭公园，旁边是万科、泰禾的商业写字楼。位置看似绝佳，但生意一直不温不火。王的店铺从2020年开始就没有租出去过，至今仍处于闲置状态。“现在人流在慢慢恢复，但商铺还是租不出去。买商铺的贷款必须定期还，唉！”王说他很悲观，但他一直盯着街上越来越密集的车流，眼里闪着希望。“未来会好的，商铺会租出去的。”王璐不断给自己打气，相信那是蜂蜜，不是砒霜。线上有积极信号，线下需要时间。不得不说，疫情对商铺的投资影响还是比较大的。起初，人们绝不会想到疫情对线下业务的影响如此之大，还在按照旧的思路投资和做梦。王璐是其中之一。王宓三代人，为了让家人的生活更好，他在2019年买下了这家下沉式广场店。70多平米花了三百多万，银行贷款和借钱欠了近百万债务。王认为这是值得的。他对这家店很有信心，因为这里的地段升值潜力很大。就算不卖，也可以用租金卷起来。想象的美好和现实总是有距离的。因为附近的商业建筑没有很好的落户，南方的公园总是被限制和封闭，导致人流不足。这个商业广场的餐饮店铺举步维艰。“你看现在还有很多店铺挂着招牌。事实上，它们是空的，没有营业。坦白说，这里从来没有过满租。”陆觉得商铺投资的逻辑和住宅投资的逻辑完全不同。他承认自己当初判断失误，所以“欠债”买下了这家店。在一家火锅店，老板李红(化名)无所事事地坐着。他也是这家商店的老板。因为长期不招租客，李红干脆自己开了一家火锅店。谈及经营情况，李红表示不太理想。“人们的就餐行为确实变了，人流量也不多了。只有晚上才会有部分周边居民来这里散步，但这种人流不是为了就餐，所以不能带来消费。我就自己打这个店，给兄弟们一个聚集地。这里开的店，大部分都是店主自己买卖的。”这只是线下店铺的冰山一角，而线上，电商市场正在释放积极的信号。星空数据显示，2022年618成交额6959亿元，同比增长20.3%，超出市场预期。与此同时，“知识+商品”主播董和东方选拔的迅速成功也让电商圈欣喜不已。有一些迹象表明，市场正逐渐走出疫情阴霾。在线下，对于很多商家来说，迎接市场拐点，打造某项业务，还有很多挑战。其中，现金流的持续改善是非常重要的一部分。与此同时，这种流行病重塑了消费市场。消费者对需求的审视更加务实，更加关注商品和服务的本质，对商品的品质、体验和性价比提出了新的要求。当然，这也适用于王璐投资的这个商业区。虽然北京恢复了餐饮，大部分商圈也开始恢复营业，但消费者的意愿和需求已经发生了变化。作为企业，你应该敏锐地意识到这种变化。尤其是在人流量大的商圈广场，消费者自然不会像以前那样为了“减少接触”而自由自信地闲逛。“现在的情况是人们害怕聚集，线下商家恢复原来的热情还需要一段时间，而空置的商铺租不出去，所以不是减租的问题。”王无奈的说道。有人抄底买铺，赌的是行情回暖，有人辞职回老家，有人晚上赶考场。店铺也是如此。当王璐对他的商店束手无策时，一些商店反而非常繁荣。程云(化名)在百子湾有一家店铺，面积很小，大约40平方米。租他店的是个小店。疫情来袭时，程云主动减免了部分租金，店主选择了咬牙坚持。也难得店主坚持，现在生意很红火。“这家店，以前很多商户承受不了压力，或者害怕风险，就退了，走了。他们中的一小部分人无法和店主谈减租，只好关店止损。我觉得租赁双方都应该正确估计目前的情况，不能只是降低租金。帮助企业生存就是帮助他们自己。”程云住的不远，所以他会时不时过来看看，和主人聊聊天。程云尝到了商店的甜头。他给紫金金融小编算了下一步的计划:附近面馆的老板选择了放弃，但里面的桌椅和厨具没有被拿走。现在店主打算卖掉它。他想借机把这个店拆了，找人继续开面馆或者租出去。是的，这个时候，程云的想法不是如何维持，而是在周边商家还没有完全恢复的时候，低价收购商铺。毕竟现在的价格比原价低了三分之一，在他看来，跟断了根骨头没什么区别。“不是店铺没有价值，而是很多商家开店的时候错估了形势。商家生意不好，亏损比较大，不能认为商铺本身价值缩水了。现在商店的价格已经到了冰点。如果人流恢复，会远远超过现在的售价。”程云认为商店被市场低估了。其实对于普通人来说，投资的渠道和方式并不多，买商铺才是有效的投资渠道。中国的人一直说，好的店铺是好的资金来源，相当于买了一个长期的保障和稳定的现金流。当然，有一个前提，商铺业主不会因为商铺没人住而还不起商业贷款。商铺的好处是可以享受比房屋出租更高的租金，但与住房需求不同的是，基数规模巨大，租不出去的现象很少发生。因为地段、价格、商业环境等各种因素。，部分店铺可能面临相对较长的窗口期。商铺业主如果不能通过出租实现贷款，需要有足够的资金来还房贷。王向紫金财经小编表示，以每平方米不到3万元的“骨折”价格出售商铺的业主，由于长期不租，无力偿还银行贷款购买商铺，最终不得不转手商铺。这家店的老板是2020年底买的。本来他以为抄了底价，结果居然抄到了半山腰。“如果他有很多钱，他实际上可以携带它。现在显然被低估了。”王也觉得自己卖了它很可惜。社区商铺成为优质资源商铺的投资逻辑与普通商品房大相径庭，需要更加客观理性的分析，才不会被虚假的客流和投资收益所蒙蔽。为什么很多靠近知名商圈的店铺总是频繁更换店面？因为同行业竞争太激烈，客户的选择成本很低，商家很难获得回头客，对流量依赖很大。一旦客流减少，那么商家只能亏本关店，店主陷入频繁出租空置的困境。一位房产中介告诉紫金财经小编记者，过去几年，虽然商铺流量下降，很难租到，但是因为部分商圈的经济带动，商铺整体价格上涨，部分优质商圈周边的商铺价格更高。疫情就像一个放大镜，把真实的客流照得清清楚楚，也让店主们重新评估商铺的价值。“目前商铺价格波动剧烈，甚至一天一个价。”中介说。市场的冲击，电子商务的冲击，商铺投资收益的下降…各种因素都要求投资者提前考虑尽可能多的维度。在这个过程中，社区店的价值越来越凸显。社区店铺365天“全天候”营业，客流稳定是其主要特点。疫情时代，稳定是最大的商业保障。社区聚集了大量长期稳定的消费群体，同时与客户无缝对接的邻近优势使得商铺衍生出主流的一站式消费模式。无论哪种商业业态，都有保证的客户，也就是本小区和周边小区的居民。告诉程云紫金金融小编这段时间支持他买商铺的原因之一是他在这一块已经有了一定的人脉基础，有信心继续拓展业务。“做社区生意，一方面是产品质量，另一方面是人情。”程云说，他见过太多质量不错的餐厅倒闭转让，主要是老板或员工生意做不下去，得罪了周围的顾客，如果没有复购率，离关门也不远了。因为疫情等原因，人们的购物习惯也在改变，人们需要出去走走，逛逛，住住，这就给了社区商家机会。但是，逛大型超市的人在减少，逛小型食品店和超市的频率在增加。一方面是为了方便；另一方面是为了降低感染的风险。有商圈优势，而社区店机会更多。在社群的口碑运营下，流量很大。商圈从开始到繁荣，需要很长的培育期。一旦商圈成熟，商铺租金会逐年上涨，商铺会越来越值钱。“一铺保三代”成为很多看好商铺的人的执念。对于商铺投资来说，现在是最坏的时候，也是最好的时候。有人慨叹，有人跃跃欲试。机会总是留给有准备的人。“买个店，万一发生火灾，你就不用和同龄的中年人扯上关系了，”程云说。那么问题来了。还在涉猎的年轻人和中年人，在热闹的地方开了一家店。你觉得是砒霜还是蜂蜜？