「认房不认贷」政策有什么影响？

30日，广州、深圳相继宣布实施“认房不认贷”政策。继住建部等三部门发布相关通知后，“认房不认贷”政策迅速在两个一线城市落地。“认房不认贷”政策对楼市有什么影响？哪些买家受益最大？会刺激房价上涨吗？

政策是一场“及时雨”

“认房不认贷”政策对楼市有什么影响？

从2021年下半年开始，广深楼市陆续进入下行轨道，深圳二手房交易量在2021年和2022年连续两年减半。乐友家研究中心负责人表示，2023年1-7月，深圳一手住宅月均网签量约2700套，而8月网签量仍在下降。最近深圳新房去化周期接近16个月，超过了14个月的预警值。

国家统计局数据显示，广州7月二手房价格环比下跌1%，跌幅居四大一线城市之首。克而瑞的统计数据显示，8月广州一手住宅周成交面积维持在10万平方米左右，创下近8周新低。

万科董事会主席郁亮表示，现阶段市场已经超跌。由于房地产销售低迷已持续一段时间，市场情绪受到一定影响，容易反应过度。目前的政策已经生效，希望已经出台的政策能够促进市场回归健康合理的水平。

易居研究院研究总监严跃进认为，目前深圳和广州的政策信号意义重大。

大幅降低更换买家的门槛。

哪些买家受益最大？

市场人士分析，“认房不认贷”政策最有利的群体是有置换需求的购房者。

“认房”还是“认贷”，是银行发放住房抵押贷款时判断首套房和二套房的标准。其中“认房认贷”最为严格，即即使首套住房贷款已经还清，但因为有贷款记录，置换时仍被认定为购买第二套住房，从而执行较高比例的首付和房贷利率。

在之前的“认房认贷”政策下，广深普通住宅二套房首付比例为70%，首套房首付比例为30%，二套房贷利率普遍比首套房高0.5至1个百分点。“认房不认贷”政策的实施，置换现房的购房者首付比例将降至30%，在贷款总额不变的情况下，利息支出也将减少。

广州市民黄女士，目前正在考虑置换自己在广州唯一的一套房子。她的房子目前市值400万左右，贷款100万左右。卖掉这套房子，结清贷款后，她可以首付最高300万元买新房。在原来“认房认贷”的情况下，她的首付比例是40%，可以买一套总价700万左右的房子。“认房不认贷”政策实施后，她的首付降低到30%，可以撬动市价1000万左右的房产。“这样，我们可以选择的范围扩大了很多。”黄小姐说。

广东省住房政策研究中心首席研究员李表示，楼市过热时期的一些政策已不适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势。“认房不认贷”政策的实施，有利于改善性需求和跨城务工人员入市，促进房地产行业良性循环。

发挥稳定预期的积极作用

多位接受采访的业内人士表示，“认房不认贷”政策会降低购房门槛，会带动部分消费需求，但目前的情况不会刺激房价再次进入上涨周期。

李表示，广深流动人口集中，新增市民规模大，两市二手房近期价格回调明显。“无需认贷”虽然降低了买房门槛，但增加了月供。这一政策在楼市上升期效果会很明显，但目前要谨慎对待。

乐有家营销总裁孟凡真表示，“无需认房”切中痛点，改善痛点，满足更合理的住房需求。目前来看，优化政策可以进一步起到稳定预期的积极作用，但不会带来房价的明显反弹。

黄小姐也表达了自己的担忧。虽然“认房不认贷”政策实施后，她可以买到总价更高的房子，但如果贷款总额增加300万元，意味着月供至少增加1.5万元，还贷压力陡增。

李认为，“认房不认贷”是一揽子政策之一，需要多措并举，供需要同步。在降低利率和税收，鼓励开发商合理定价和降价促销的同时，应在居民收入端和就业端多下功夫，稳定居民预期，促进房地产市场平稳健康发展。