年初楼市遇冷:百强房企销售额下降30%，多地利率再降，百万房贷利息最多存9万。

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出品|搜狐财经

作者|吴亚

今年的中国房地产市场没有等待& ldquo有一个好的开始& rdquo多家机构数据显示，1月份房地产市场仍处于底部。

克而瑞报告显示，1月份百强房企销售金额同比下降32.5%，环比下降48.6%。短期内市场供需和成交不会有明显的回暖迹象，整体销售将维持低位。

中指院数据显示，1月份百强房企销售总额同比下降31.7%，权益销售额也同比下降35.2%。

虽然1月份是传统的房企销售淡季，但今年恰逢春节假期，市场活跃度必然下降。然而，100强房企超三成的销售下滑还是给楼市泼了一盆冷水。今年楼市回暖之路依然& ldquo路阻长& rdquo。

可以预见的是，1月份以来，楼市调控政策持续宽松，& ldquo城市政策& rdquo进一步开放和采取措施帮助市场修复仍将是今年的主题。

仅在春节假期后的第一周，从中央到房地产，提振住房消费的新政策密集出台；截至1月底，30个城市首套房贷利率已低于4.1%，部分城市利率已回到& ldquo3 & rdquo时代周刊。& ldquo贷款减少潮& rdquo相比之下，房地产市场需要稳定。

百强房企销售额依然垫底，新面孔出现在top 10行列。

根据国家统计局的数据，去年房地产行业的销售规模(全国商品房销售额)已经直接回落到5年前，仅达到13.33万亿元，同比下降26.7%。

从1月份百强房企的销售表现来看，市场的跌势仍在延续。柯睿数据显示，百强房企仅1月份就实现销售成交金额3542.9亿元，单月业绩规模同比下降32.5%，环比下降48.6%；与去年2月春节相比，跌幅也达到了11.8%。

大部分头部房企的规模优势仍在延续。行业洗牌后，房企在行业中的排名发生了变化。

中指院监测显示，1月房企100强平均销售额为177.9亿元，而30强房企平均销售额仅为61亿元。

排名方面，保利发展1月实现全口径销售额295亿元；万科和碧桂园紧随其后，分别实现278亿元和270亿元。

其中，保利发展销售规模较去年同期增加16亿元，是1月份为数不多的销售正增长的房企。

值得注意的是，1月份销售额排名前10的房企中出现了新面孔& mdash& mdash& ldquo浙江区域龙头房企& rdquo滨江集团，销售额120.7亿元，排名第9。

同期，厦门本土房企龙头建发集团也以110.4亿元的销售规模保持行业第10位。

& ldquo滨江集团和建发集团；前进& rdquo也说明即使在行业下行周期，那些区域的优质房企依然存在结构性机会。

洗牌之后，百强房企阵营也进一步分化。中指院披露，1月份销售规模过百亿元的营房企业仅有13家，同比减少2家；第二阵营50亿元和-100亿元的房企数量大幅减少13家，1月份仅剩9家。

中国房地产指数系统100个城市新建和二手住宅销售市场、50个城市租赁市场调查数据显示，1月份楼市整体价格仍处于底部。

其中，百城新建住宅销售均价环比下降0.02%，同比下降0.03%；百城二手住宅销售均价也环比下降0.11%，同比下降0.81%。这意味着新房价格连续7个月下跌，二手房价格连续9个月下跌。

成交的平淡，必然影响房企对市场的预期和信心。尤其是近几年，房企越来越重视& ldquo按销售额计算的固定投资& rdquo原则时刻。

由此，1月份百强房企投资也呈现下降趋势；在本月的商品新价值榜单中，没有重点房企，但绿城中国、广州润川房地产开发、中关村发展占据榜单前三。

春节假期市场热度上升，但成交并未反弹。

1月份百强房企销售表现平平，市场并不意外。事实上，在1月份最重要的7天春节假期期间，虽然楼市热度有所上升，但成交并未反弹。& ldquo小阳春还没出现& rdquo。

中指院监测数据显示，广州、上海、深圳、合肥等11个代表城市新房成交规模同比下降约21%，仅恢复到疫情前(2019年)春节的75%。

在2月1日召开的分析会上，多家机构普遍提到，春节假期重点城市成交面积较去年春节有所下降，监测项目平均访问量有所上升。但买家观望情绪较重，实际成交较少。

游客数量的增长得益于多重因素的推动。一方面，春节前，多个城市也在密集出台利好房地产的措施，楼市宽松政策持续。另一方面，今年春节假期也是近三年来人口流动首次实现常态化。

在此背景下，各地开发商和置业顾问纷纷抓住春节期间继续营业的机会，在各种营销活动中发力，努力& ldquo春节档& rdquo为了促进销售。

58同城和安居客数据显示，春节期间，找房热度环比增长19.9%，同比增长3.7%；其中，一线城市微跌3%，新一线城市同比持平，二线城市上涨6.3%。

新一线城市中，东莞、佛山找房热度同比增长超过10%；二线城市中，惠州、哈尔滨、太原、中山、珠海、大连、温州等。有更高的热量增加。

多位一线置业顾问在交流中向搜狐财经表示，由于疫情控制的放开，一线城市旅游、探亲的人数大大增加，一定程度上降低了春节假期的找房热情。

春节期间，人气相对较高的城市一般都是购房政策宽松、房贷利率较低的城市。春节假期，返乡置业者叠加，这样的重点省会城市和近年来不断上升的& ldquo强二线& rdquo这个城市的市场活动显著增加了。

那么为什么没有体现在交易数据中呢？置业顾问提醒，网签作为购房流程的最后一个环节，并不能完全代表实时、全面的成交情况，仍需观察后续客流的转化。

& ldquo市场新房供应充足，购房者不必赶在假期成交。买房还是一个决策周期比较长的消费，从咨询到展示到最后成交还是需要一段时间的。& rdquo一些置业顾问也给出了这样的观点。

二手房方面，春节假期整体表现呈现& ldquo北方热，南方冷& rdquo的特点。58同城和安居客数据显示，春节期间全国70个城市二手房日均需求较1月大幅增加，共增加56个城市；仅9个二线城市和5个三线城市下跌，北京、上海、广州、深圳4个一线城市全面上涨。

来自开发商层面的因素也在影响春节假期楼市的表现。多位房企营销条线相关负责人也在交流中指出，考虑到春节假期的影响，以及市场仍处于下调阶段，1月份大部分房企并未加推，仍以直营为主，折扣力度基本延续了之前的优惠。

& ldquo贷款减少潮& rdquo接下来很多地方的房贷利率都会回归& ldquo3次& rdquo

虽然春假期间楼市表现平平，1月份百强房企销售不佳，但可以肯定的是，推动楼市修复，回归良性循环仍是今年的重要主题。

一月以来，从中央到地方，一& ldquo稳定经济& rdquo捍卫战争，吹响冲锋号。据搜财财经不完全统计，仅过去半个月，包括云南、内蒙古、江苏、辽宁、广东在内的多个省市发布& ldquo稳定经济& rdquo有关文件和政策中，很多地方普遍提到要& ldquo支持合理住房消费& rdquo。

明确支持和提振住房消费，这也意味着在调控政策中，包括提供信贷支持、减免税费、发放住房补贴等，帮助地方楼市需求端的政策力度仍有望进一步加大。

直接的好处是与买房成本相关的房贷利率又迎来了一波& ldquo降价潮& rdquo。此前，1月29日，郑州部分银行已将首套房贷利率降至3.8%，较之前下调0.3个百分点。也就是说，郑州作为省会城市，已经打响了新一年房贷下调的第一枪。

RealData数据显示，截至1月31日，在其监测的103个城市中，首套房利率低于4.1%的城市有30个。二线城市8个，其余为三四线城市。

具体来看，首套利率4%的城市有两个；利率3.95%的城市有4个，利率3.9%的城市有9个；首档利率为3.7%的四个城市分别是南宁、珠海、株洲、常德，成为全国商业贷款利率最低的城市。

这对于购房者来说会降低多少购买成本？如果商业贷款100万，商业贷款期限30年，以等额本息的方式还款，当利率为4.1%时，购房者月供为4861元，总利息为75万元。

如果利率降至3.7%，购房者月供仅为4603元，减少258元；利息合计65.7万元，减少9.3万元。也就是说，买家的百万房贷至少少付9万利息。

& ldquo贷款减少潮& rdquo官方声音的出现也和年初有关。1月5日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布通知，决定建立首个住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格连续3个月环比、同比下降的城市，可维持、阶段性下调或取消当地首套房贷利率政策下限。

根据这一规定，在70个国家统计局发布的大中小城市名单中，至少有35个城市达到了降低的标准；其中一二线城市14个，包括长春、沈阳、太原。

目前市场关注的焦点是，是否会有更多城市跟进，继续下调房贷利率。目前，一些省份已经大规模降低了辖区内市州的首付比例。

例如，1月31日，湖南省合理确定各市州个人住房贷款首付比例下限，全省13个市州首付比例下限下调至首套20%、二套30%；限购城市(长沙)首付比例政策下限为首套30%，二套40%。

此外，重庆、济南、福州等地提高了住房公积金贷款额度；乌鲁木齐、柳州、台州等地降低公积金贷款首付比例，常州& ldquo商业转向公共& rdquo新贷款& ldquo以贷还贷& rdquoMode & hellip& hellip一系列政策文件显示，今年楼市调控仍将处于宽松周期。

这能让买家心动并有所行动吗？还需要观察。中指院预测，在全国楼市政策环境持续宽松的形势下，部分核心一二线城市可能率先迎来市场回暖，带动整体楼市逐步企稳。