贝壳“上交”:关店1万家，裁员6万人(贝壳关门)。

过去一年，房地产市场遭遇寒冬，交易规模大幅下降。很多房产中介无奈离职转型。这种大“逃”在中介领壳身上表现得尤为明显。

3月16日晚间，壳牌披露了2022年全年业绩。截至年末，公司拥有约39.4万名经纪人，较2021年的45.45万人减少13.3%，活跃经纪人人数由2021年末的40.68万人减少至34.97万人。这意味着去年有超过6万名经纪人选择离开。

作为国内最大的中介，贝壳年报透露的信息一定程度上反映了行业面临的现状。当房地产增速放缓，开发商松绑，中介如何在大潮中稳住船身？

继续“减肥”

近年来，“减肥”是贝壳的主旋律之一。

去年5月11日，壳牌以介绍方式在港股上市，但就在上市前一天，市场再次传出其裁员的消息。当时有内部员工爆料称，壳牌已经开始新一轮裁员，比例高达50%，涉及R&D、运营、中后台等几乎所有部门，内部称此次裁员为重生计划。

这是自2021年10月以来，壳牌第三次被曝裁员。虽然没有对此做出正面回应，但还是在公司财报中留下了相关痕迹。

截至去年6月底，壳牌报告期内研发支出为15亿元，而2021年上半年这一指标为14亿元。更改的原因是“额外的遣散费是在截至2022年6月30日的6个月内产生的”。

去年，壳牌运营成本同比下降27.8%，至469亿元。原因之一是由于连锁经纪人、具备新房业务相关专业知识的专业化销售团队以及其他一线操作人员数量减少，导致内部佣金和薪酬成本降低。

截至2022年底，公司员工约9.85万人，较当年年中的10.28万人减少约4%，其中R&D人员由2022年6月底的2462人减少至1901人。平台运营人数从1286人减少到7751人；业务开发、销售和营销从当年6月底的11778人减少到6152人，裁员5626人。

受员工数量下降等因素影响，壳牌2022年的总务及行政费用由2021年的89亿元下降17.7%至73亿元，研发费用也下降20.3%至25亿元。

“减肥”还体现在贝壳店的规模上。截至2022年底，壳牌约有40500家门店，较2021年底的51000家减少了20.6%，即过去一年关闭了超10000家门店；公司同期活跃门店数为3.74万家，上年为4.53万家，下降17.4%。

新房业务下降了近40%

“减肥”的背后是房地产市场增速疲软，销售下滑。当房子卖不出去的时候，与开发商联系紧密的中介很难独善其身。

国家统计局数据显示，2022年，全国商品房销售面积约13.58亿平方米，比上年下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额约13.33万亿元，下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。

为了寻找新的业绩增长点，壳牌在去年4月完成了对圣都庄洁的收购，成功切入家装赛道，而这一板块也成为公司去年唯一实现交易额正增长的线路。

2022年，贝壳总交易额达到26096亿元，较2021年的38535亿元下降32.3%。其中，存量房交易总成交量同比下降23.4%，至15765亿元；新房交易总成交量9405亿元，同比下降41.5%；家装业务总交易额为54亿元，上年约为2.13亿元；新兴业务及其他业务交易总额为873亿元，较2021年的1864亿元下降53.2%。

公司对应的年度净收入为607亿元，较2021年的808亿元下降24.9%，同期录得净亏损约13.97亿元，而2021年的净亏损为5.25亿元。

具体来看，2022年，贝壳来自存量房的净收入同比下降24.5%至241亿元，其中佣金收入同比下降27.3%至206亿元，平台服务、加盟服务及其他增值服务收入35亿元。新房业务净收入287亿元，较2021年的465亿元下滑38.3%；家装业务由上年的1.97亿元增至50亿元；新兴业务及其他业务净收入28亿元，同比增长33.4%。

从上述情况来看，新房业务是贝壳四大业务线中下滑最严重的。除了房子卖不出去，其新房业务下滑的另一个原因是，为了削减成本，开发商也在试图与中介“松绑”，建立自己的营销体系。

比如，在日前召开的业绩会上，越秀地产管理层直言中介渠道成本高。为了降低成本，2022年，公司重点推广网络营销。通过越秀鲍方在线的拓展和推广，减少了对中介渠道的依赖。去年网上自销比例达到50%，依靠中介渠道的比例下降到20%。

再比如今年初中拖欠提成。年初市场传来消息，中海超亿佣金未与链家结算，导致链家将中海在北京的项目几乎全部下架，并要求券商停止为公司楼盘带客户。

尽管链家在后续媒体采访中表示“网传停止合作是一种误解，双方正在协商2023年新合同的内容”，但不可否认的是，开发商与中介的关系越来越微妙。