叶律师说:剖析“烂尾楼”

律师紫金财经8月19日报道买房是很多普通人的头等大事。一方面，搬了新房是喜事，但另一方面，为了买新房，可能会花光家里所有的积蓄，更糟糕的是，还会背上巨额贷款，负重前行。即使在这种情况下，如果能顺利收房，无论你有多大的压力，你都会开心，但也会害怕出现突发事件，比如开发商延期交房，房子未完工。近几个月来，随着全国各地“烂尾楼”的“出笼”，给社会造成了极大的不良影响，甚至恐慌。烂尾楼的出现绝非偶然。究其原因，无非是政府各部门监管不力，商业银行违规放贷，开发商不计后果的恶意挪用。即使在2010年，住建部下发了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度的通知》，但具体落地细则各地并不统一，有的地方甚至十几年都没有进一步的实施细则，间接造成了日后政府监管的缺失。面对几乎每个城市都有烂尾楼的情况，从今年7月份开始，各个地方政府部门都出台了多项措施来保证住宅的交付。7月14日，银监会相关负责人回应“停贷”事件:将引导金融机构(银行)以市场化方式参与风险管理，加强与住建部门合作，支持地方推进“保供、保民生、保稳定”工作。7月28日，中共中央政治局召开会议，会上对多地出现的“烂尾楼”作出明确表态，坚持住房不炒的定位，压实地方政府责任，确保楼房交付，稳定民生。

那么，老百姓真的遇到烂尾楼怎么办？我能怎么做呢？我告诉你，购房者有权选择继续履行合同，督促开发商尽快交房；也可以选择解除合同，要求开发商退还购房款，承担银行贷款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020年修订)》第二十一条规定:“……商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当向保证人和买受人分别返还购房贷款本息和已收购房款。”如果买受人选择解除合同，要求开发商退还购房款，那么上述法律依据当然有助于买受人达到目的。但请注意，合同解除后，买受人将绝对丧失《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条规定的权利，仅享有对开发商的普通金钱债权。当购房者已还清大部分按揭贷款，开发商无力履约时，可能会出现钱和房都没了的情况。原因很简单。房子烂的原因是开发商没有资金继续盖房子。既然没有资金盖房子，就更不可能有能力退还购房款。否则开发商完全可以继续盖房子。因此，笔者建议各位购房者理性思考，同时对党、国家、政府充满信心。相信国家一定能出台相应的落地政策和可实施的方案，为项目保驾护航，老百姓的血汗钱不会白白浪费。但无论如何，都要坚决杜绝钱多房空的结局。人们有信心烂尾楼问题能够得到妥善解决，但同时，我们希望“保交楼、稳民生”不仅仅是政府的口号，更是目标、责任和使命，让复工复产成为最迫切、最首要的问题，因为这是最基本的民生问题。(作者:高吉，北京市晔迪律师事务所创始人，北京市优秀律师，北京市律师协会土地与房地产法律专业委员会副主任)